期货市场盘面齐俊杰:共有产权房遭遇尴尬!也许可以说明一个问题

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  最近,北京发布数据显示,北京共有产权住房累计申购家庭约77万户,剔除重复申购后,符合条件的申购家庭约23万户,与自住房政策实施时相比,房源数量与申购家庭数量的供需比从1:400下降至1:7。期货市场盘面这意思就期货市场盘面是告诉大家,共有产权房供给充足,现在一点都不稀缺,只要你有兴趣,符合资格基本多申请几次,就有机会。但是问题的关键在于,你想不想要,比如近日开启选房的某个共有产权项目价格比周围楼盘便宜30%,但1244套房子期货市场盘面仅仅选走60套,弃购率高达98.5%。

  这就跟非诚勿扰一样,一开始是人家挑你,等你选上,符合资格之后,你开始挑别人,而最后决定权还在于你,现在共有产权房就遭遇这种尴尬,本来以为自己是别人眼中的美女,但结果最后反向选择阶段,却遭遇抛弃。而且不要以为这是个别现象,在北京大量的共有产权房,都存在最后卖不完的情况,比如媒体报道的,有一个东五环周边的项目,旁边正在盖着地铁三号线,还有一个大公园,而且户型都是全南的或者南北通透的,价格大概340万,65%的产权,即便这样仍有650多套房没人要。究其原因,有的购房人说了,同样价格,我宁可到位置稍微差一点的地方去买100%的限竞房。

  那么什么叫共有产权房,这个是2017年推出来的新产品,说白了就是你只买一部分产权,政府帮你出剩下的一部分钱,相当于你跟政府一块买房。当然买这种房子要有一定的资格要求,比如家庭成员买卖过房子的,有房家庭离婚不满3年的都不能买这个房。单身的要买共有产权也得30岁以后才能申请,总价一样,只是按照你的产权比例给予折扣,就好比上面的例子,65%的产权比例,那就是房子打65折之后的价格是340万。这种房子你自己住一点问题没有,就跟100%产权的没区别,所有使用权都在购房者这里,可以上学,也可以落户,但是5年内才能上市,而且政府还有优先购买权,而如果你出租的话,理论上也只能得到你产权的那份收入,也就是你要跟政府来分收益。最麻烦的还是未来的继承问题,如果子女符合共有产权房的条件,那么可以继承私人的部分产权,如果不符合条件,那么继承之后,就会被强制退出。也就是说必须卖回给政府。

  鉴于此,很多人都对共有产权房心有余悸,这些人本来就缺房,所以对于房子就会更加重视,有的人真是用几代的积蓄去买这套房子,所以对于房子的权属问题特别的重视,在很多人眼里,如果共有产权房以后不能卖,也不能留给子女,那么花这么多钱买房的意义就不存在了,这就跟从政府那租房没什么区别。

  所以,共有产权房现在有这么几大尴尬需要解决。

  第一,出发点是好的,但总价并不便宜,甚至有的共有产权房,要把比例还原回去,要明显高于周边的限竞房,这难免让人想到,先涨价再打折的套路。价格上没有优势,所以大家就会跟限竞房比较,那些共有产权的限制就会成为致命伤。

  第二,要求过于严格,没有买卖房屋记录,这就将绝大多数人挡在了门外,而且政府优先回购,又会给人一种无法变现的感觉。这对于刚需来说,缺乏安全感。有些人其实也想买房子来住,但是这个产权限制,让他总感觉在租房。其实你可以给他放宽一点,比如住够10年15年,就转成全部产权。也就是按照今天的价格,加上每年的基准利息,来购买政府手中的份额,你给他一个期权,他就会很踏实。

  第三,位置也确实是问题,有些地方弃购率特别的高,主要是位置不好,价格死贵,对于这个问题,我们可以把产权比例进一步放低,比如一半产权价格出售,只要价格足够低,肯定还是有市场的。

  总之,现在共有产权的玩法,基本就是居住属性,共有产权遭遇尴尬,也就是说特别刚的刚需其实没有那么多,更多的人并不只是考虑居住,还会考虑变现和未来的继承问题,这也是人之常情,其实只要把时间拉长,就等于提高了炒房的成本,我们的目的,还是要让那些真正需要房子的人,能够住上自己的房子,否则盖了那么多共有产权房,如果大家都不要恐怕也是浪费。所以共有产权的政策也亟待调整,老齐觉得,必须要根据上面的三个痛点来做改变,也就是总价不能高于周边限竞房,产权比例最好50%左右,否则没意义,另外,给他一个10年后期权,让他能够赎买全部的产权。否则购房人会没有安全感,第三解决他继承的问题,至少你要让他继承使用权,这点对于刚需来说很重要。但其实未必用的到,几十年之后,房子真要继承的时候,楼市早已改变。但老百姓(行情603883,诊股)看不了那么远,他们会用当下的思维,考虑几十年之后,所以这个预期也是要考虑的。

  共有产权说白了还是保障房性质,所以价格要低,然后在流通上设置障碍,这其实就足够了。缓解共有产权房的尴尬,也有助于缓解楼市恐慌的气氛。真正把刚需接到另外一个服务器里面,那么商品房这边,自然也就熄火了。那些改善需求,自身的房子卖不掉,他也就没办法再去换房了。那样房子也就失去了上涨的动力。